T.C. Başbakanlık Yatırım ve Destek Ajansı Başkan Yardımcısı Arda Ermut’un konuşmasının ardından başlayan “Uluslararası Yatırımcılar Neden Türkiye’yi Tercih Ediyor?” başlıklı günün üçüncü oturumu ise, ULI Başkanı Haluk SUR yönetiminde gerçekleşti.
T.C. Başbakanlık Yatırım ve Destek Ajansı Başkan Yardımcısı Arda Ermut’un konuşmasının ardından başlayan “Uluslararası Yatırımcılar Neden Türkiye’yi Tercih Ediyor?” başlıklı günün üçüncü oturumu ise, ULI Başkanı Haluk SUR yönetiminde gerçekleşti. Birleşik Arap Emirlikleri’nin en büyüklerinden Tharaa Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tariq RAMADAN, dünyanın en büyük 50 fonundan biri olan Abraaj Capital’in birinci adamı Faisal KHAN, dev yatırımlarıyla tanınan Mısır’dan Oriental Petrochemicals Company Kurucu Ortağı Karim HELAL, Malezya’nın en büyük GYO’larından Axis Reit CEO’su, sukuk ve İslamic GYO’lar uzmanı Stewart LaBROOY, yabancı gözüyle Türkiye gayrimenkul sektörünü değerlendirdiler.
TOKİ ve KİPTAŞ’ın sosyo ekonomik dönüşümde büyük payı var
12. Gayrimenkul Zirvesi ve ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı’nda konuşan Başbakanlık Yatırım ve Destek Ajansı Başkan Yardımcısı Arda Ermut, Türkiye’nin, ekonomik kalkınmayı vatandaşlarının yaşam standartlarındaki gelişim ile ölçtüğünü belirterek, “Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına daha nezih, daha kaliteli ve daha medeni bir yaşam ortamı sunmak için gayrimenkul sektörüne büyük bir önem vermektedir. Ekonomik kalkınmanın doğal sonucu olarak hızla şehirleşen Türkiye, kentsel dönüşüm ile şehirleşmeyi nitelik ve nicelik açısından daha iyi bir konuma getirmeyi amaçlamaktadır” dedi.
TOKİ’nin bu amaçla kurularak çok iyi sonuçlar elde ettiğini vurgulayan Ermut, “Yine bizim ajansımız gibi aynı zamanda doğrudan Sayın Başbakanımıza bağlı olan TOKİ’nin yaptığı çalışmalar sadece yurt içinde değil yurt dışında da takdirle karşılanmaktadır. TOKİ ve KİPTAŞ gibi kurumlarımız Türkiye’nin sosyo ekonomik dönüşümünde önemli bir rol oynamaktadır. Bu bağlamda Türkiye, bir yandan içerde sosyo ekonomik dönüşüm yaşarken, bir yandan da küresel ekonomiye daha fazla entegre olarak sosyo ekonomik dönüşüme farklı bir çehre kazandırmıştır” şeklinde konuştu. Konuşmasında, gayrimenkul sektörünün Türkiye ekonomisindeki yerinin tartışılmaz olduğunu belirten Ermut, “Gayrimenkul sektörü oluşturmuş olduğu katma değerin yanı sıra istihdam anlamında da Türkiye ekonomisine büyük katkılar sağlamaktadır. Bir yandan ekonomik kalkınmaya katkı sağlarken, bir yandan da ekonomik kalkınma ile beraber sektör daha da gelişerek cazip imkanlar sunmaktadır. Türkiye ekonomisinin özellikle son 9 yılda geçirmiş olduğu dönüşümle birlikte, Türkiye gayrimenkul sektörü de halen devam eden ciddi bir dönüşüm geçirmiştir”
Türkiye yabancılar için en cazip gayrimenkul pazarı
Mütekabiliyet yasasının devam eden dönüşümün en büyük kanıtı olduğunu ifade eden Ermut, “Mütekabiliyet yasasıyla beraber zaten dünyanın en cazip gayrimenkul yatırım mecralarından biri olan Türkiye, daha cazip bir konuma gelmiş olacaktır. Merkezi ABD’de bulunan Gayrimenkul Yabancı Yatırımcılar Derneği’nin yapmış olduğu ankete, Türkiye 2012 yılında dünyada gelişmekte olan ülkeler arasında en cazip üçüncü gayrimenkul pazarı olarak tespit edilmiştir. Yine, Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2012 adlı rapora göre, İstanbul mevcut yatırımlar, yeni yatırımlar ve geliştirme alanlarının hepsinde Avrupa’da birinci sırada yer almıştır. Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları arasında yapılan anketler, geleceğe yönelik beklentileri yansıtırken, geçmişe baktığımızda da uluslararası yatırımcıların beklentilerinin çok da boş yere olmadığını göstermektedir. Biz tabi yatırım ajansı olarak, özellikle doğrudan yabancı yatırım rakamlarını takip eden kurumuz. Bu nedenle, bir noktayı vurgulamakta fayda var. Türkiye en son 2002 yılına kadar bütün tarihinde toplam 15 milyar dolar yatırım çekmiş bir ülkeydi. Fakat gerçekleştirilen reformlar, yatırım ortamında yapılan iyileştirmeler ve aynı zamanda bir anlayış değişikliği ile birlikte Türkiye’nin son 9 yılda çekmiş olduğu toplam doğrudan yabancı yatırım miktarı 110 milyar dolara ulaştı. Dolayısıyla yine son 9 yılda Türkiye’nin gayrimenkul satışlarından da yaklaşık 20 milyar dolar uluslararası doğrudan yatırım elde edildiğini görüyoruz. Diğer yandan gayrimenkul ve kiralama hizmetleri yaklaşık 3 milyar dolar uluslararası doğrudan yatırımı çekerken, inşaat sektörü ise 2 milyar dolar yatırım çekmiştir. Bu rakamlar artış eğilimi göstermeye devam etmektedir. Aynı şekilde bu gün yaklaşık 5 bin uluslararası sermayeli firma ve Türkiye’de gayrimenkul ve kiralama hizmetlerinde faaliyet gösterirken yaklaşık 3 bin uluslararası şirket de inşaat sektöründe faaliyet göstermektedir. Yine aynı süre içinde 2003 yılında uluslararası ve yabancı sermayeli firmaların Türkiye’de sayısı 5 bin iken, 2012 yılına geldiğimizde bu rakamın 30 binlere ulaştığımızı görüyoruz. Demek ki gayrimenkul sektöründeki yatırımcılar da bu 30 bin rakamının içinde yer alıyor. İnanıyorum ki yeni yasal düzenlemelerle birlikte bu yatırımlar daha da artacak ve Türkiye ekonomisine bir çok farklı açıdan katkı sağlamış olacaktır. Mütekabiliyet ile birlikte bir yandan ülkeye kalıcı döviz girerken bir yandan da sektörün gelişimine ciddi katkı sağlanacağını belirten Ermut, “Mütekabiliyet yasasının büyük düşünen Türkiye’nin İstanbul finans merkezi projesine de önemli katkılar sağlayacağına inanıyoruz. Zira İstanbul finans merkezi vesilesi ile İstanbul’a gelmiş olacak yatırımcılar, mülk edinmek isteyecektir. Bu yasa değişikliği ile Türkiye büyük bir adım atarak uluslararası yatırımcılara güven telkin ederken, bir yandan bu konuda da ne kadar ciddi olduğunu açık bir şekilde ortaya koyacaktır” şeklinde konuştu.
Yeni bir dönemin eşiğindeyiz
Zirve’de ikinci günün 3’ncü oturumunu açan Haluk Sur, dünyada mülkiyet kavramının son 50 senedir hızlı bir değişim yaşadığını ve özellikle bilgisayar teknolojilerinde yaşanan sıçramaların bu gelişimin temposunu artırdığını belirterek, “Bu gelişmelerle birlikte dünya giderek küçük bir gezegene döndü. Özellikle 2000-2008 yılları arasında sınır ötesi yatırımların hızlı seyrettiğini ve dünya ekonomisinin daha hızlı büyüdüğü görüyoruz. Bu zaman zarfında dış yatırımlarda patlamalar yaşandı. Bizim sektörümüz açısından birkaç örnek vermek gerekirse özellikle 2000 yılından başlayarak 2004, 2005, 2006, 2007 yıllarında kurumsal gayrimenkul yatırımlarının tutarı global olarak dünya ölçeğinde 500-600-700 hatta 750 milyar dolara kadar çıktı. Ve bunların yaklaşık olarak yüzde 50 den fazlası sınır ötesi yatırımlardı. 2008 krizi gelip kapıyı çaldığında, artık iki küresel olgu karşımızdaydı. Bir tanesi küresel ekonomik kriz ve sürdürülebilir olmayan politikalar diğeri ise üretim modelleri ve teknolojileri nedeniyle küresel iklim değişikliği. Tabi bu hızlı dünyadaki 50 yıllık dönüşüm ve değişim sırasında bizim sektörümüz açısından da birtakım değişiklikler oldu. En önemli değişikliklerden bir tanesi, kuruluşu ikinci dünya harbi öncesine kadar giden gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ortaya çıkışı. Şimdi artık yeni bir dönemin eşiğindeyiz” dedi.
Gayrimenkul yatırımı krize karşı bir kalkan
Amerika’da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’na tanınan vergi muafiyeti teşviklerinin sektörün önünü açtığını belirten Sur, “80’li yıllardaki bu teşvikle birlikte GYO dünyada giderek yükselen bir değer haline dönüşmeye başladı. Tabi en önemlisi gayrimenkul, likit olmayan kolay paraya ve sermaye piyasaları aracılığı ile likit hale dönüşen hisse senetleri şeklinde borsalarda alınıp satılmaya başladı. Gayrimenkulün bir anlamda ruhu değişti. Bu süreç aslında kriz döneminde de devam etti. Epra’ya dayalı rakamlara göre 2007 yılı Haziran ayında dünya borsalarının büyüklüğü yaklaşık 55 trilyon dolardı. Aynı dönemde kurumsal gayrimenkul yatırımlarının o günkü tutarı global olarak 17 trilyon dolardı. Borsaya kote gayrimenkul şirketlerinin piyasa büyüklüğü de yaklaşık 1,5 trilyon dolar civarında idi. Kriz zamanı her ne kadar bu sınır ötesi yatırımlarda düşüş yaşansa da kurumsal gayrimenkul yatırımlarında 2005, 2006, 2007 rüzgarı devam etmese de başka bir süreç yaşandı. 2011 sonu itibaryla bu rakamlar değişti. Dünya borsaları 44-45 trilyon dolar mertebesinde seyrediyordu. Krizden ötürü bir miktar düştü. Ama çarpıcı olan rakam bence burada kurumsal gayrimenkul yatırımlarının tutarı 24 trilyon dolara yükseldi. Yani 3-3,5 senelik süreçte 17 trilyon dolardan 24 trilyon dolara çıktı. Bu kriz ortamında bile gayrimenkulün ne kadar güven verici bir yatırım enstrümanı olduğu, krize karşı bir kalkan hüviyeti taşıdığı da ortaya çıktı. Ve borsaya kote olan şirketlerin büyüklüğü 2 trilyon doları aştı. Yüzde olarak da dünya borsaları içindeki büyüklüğü yüzde 2’lere 3’lere doğru yükseldi” dedi.
Türkiye’nin önünde çok büyük bir fırsat var
Bu sürecin Türkiye’de de devam ettiğini söyleyen Sur, “Aynı dönemde Türkiye’de birbiri ardı sıra gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sayısı arttı. Bu gün itibarıyla yaklaşık 25 şirket borsaya kote durumda. Yine bu kriz ortamında Türk gayrimenkul tarihinin ve Türk sermaye tarihinin en büyük sermaye ihraçlarından, halka arzlarından bir tanesini, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olarak yaşadık. Dünyada 2008 Eylül krizinden sonra yapılmış olan en büyük halka arz işi bizim sektörümüzde 1,8 milyar dolarla Amerika’daki Avustralya kökenli Greenfield Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şirketine aitti. Emlak Konut’un halka arzı da dünyada ilk 10’a girecek şekilde aşağı yukarı 850 milyon dolarlık halka arz oluşturdu ve bu giderek piyasaya bir derinlik kazandırdı. Dış yatırımcılar açısından da gayrimenkul yatırım ortaklığı sektörünü borsada destekleyen bir hüviyet kazandırdı. Ve geçen 50 yıl bu şekilde hayatı, iş yapma alışkanlıklarını kökünden değiştiren, Gayrimenkul sektörü açısından gayrimenkulün ruhunu kökünden değiştiren bir süreç olarak algılandı. Bu gün gelinen noktada Türkiye’de en önemli konuların başında kentsel dönüşüm konuşuluyor. Gönül istiyor ki, bu yeşil dönüşüm olarak başarılabilsin. Enerji verimliliği yüksek olan binalar yapılabilsin. Türkiye’nin enerjiye ayırdığı kaynak para çok yüksek ve bu gün kurulu enerji kapasitesi 55 bin megavat seviyesinde. Bu rakamın gelecek 10-20 yılda 120, 125 bin megavat seviyesine çıkarılması planlanıyor. Bunun da parasal karşılığı 130 milyar dolar. Binalarda kullanılan enerji toplam enerji ihtiyacının yaklaşık yüzde 45-50’si nispetinde. Burada yapılacak yüzde 30-35’lik bir tasarruf, Türkiye’de 130 milyar dolarlık enerji faturasını, 90, 100 milyar dolarlara doğru çeker ve sanki yeniden bir GAP projesi yapılmışçasına Türkiye’ye artı değer kazandırır. Zirve süresince, kentsel dönüşüm ile ilgili olarak en mütevazı rakamlarla 5,5 milyon konutun yenilenmesinden bahsedildi. Bunu 8 milyon olarak ifade eden de var. Bunun dışında yine kentsel dönüşümle ilgili gereken rakamın 400 milyar dolardan aşağı olmadığı konuşuldu. Bütün bunlar bir şeye işaret etti. Türkiye’nin önünde büyük bir mücadele, büyük bir sorun var. Ama çok da büyük bir fırsat var. Eğer bu 10-12 yıllık süreçte başarılabilirse, bugünkü Türkiye’nin üzerine bir Türkiye daha katabilecek. Ve tabi sorun yine dönüp dolaşıp bunu nereden finanse edeceksiniz sorusuna geliyor. Yaklaşık 750-800 milyar dolarlık bir ekonomide 400 milyar dolardan bahsediyoruz. Tabi kentsel dönüşüm bir yılda yapılacak bir şey değil. En iyi ihtimalle 10-12 yıl diye öngörmek lazım. Ama paranın nereden bulunacağını, yatırımcının nasıl cezp edileceğini ve özellikle bu kadar büyük bir iş hacminde ekonomik pastada sadece bunu yerel firmalarla değil yurt dışından gelecek olan yatırımcı, geliştirici firmalar ile finansör kuruluşlarla birlikte Türkiye’nin bunu başarabileceğinin altını çizmek lazım” dedi.
Türkiye’de potansiyel var ancak iletişim boşluğu doldurulmalı
Türkiye’ye zirve vesilesi ile ilk profesyonel ziyaretini gerçekleştirdiğini belirten Tariq Ramadan, “Fırsatların neler olduğunu anlayabilmek için bu ziyaret içinde pek çok araştırma yapma fırsatım oldu. Hem gayrimenkul hem de gayrimenkul dışı sektörlerde yatırımların neler olabileceğine baktım. Bizim şirketimiz özellikle gayrimenkul üzerine odaklanan bir şirket. Gayrimenkul alanında geliştirici bir şirketiz ve yatırım, pazarlama şirketimiz de var. Özellikle yeni projelerin pazarlanmasına odaklanıyoruz. Türkiye’de yatırıma yönelik rakamlar gösteriyor ki, çok yüksek bir talep var. Ancak yatırımcı olarak düşünülmesi gereken ciddi konular da var. Bunlardan biri kurdaki dalgalanmalar. Körfez ülkeleri de genellikle dolara odaklı çalışırlar. Dolayısı ile bizim hep doları izliyor olmamız gerekiyor. Türkiye’deki yüksek enflasyon oranını da düşünmek gerekiyor. Elbette bunun içim büyülü bir çözüm yok. Ancak şunu da biliyoruz ki; buradaki hükümet, uluslararası yatırımcıları çekebilmek için konuya çok ciddi yaklaşıyor ve çalışıyor.
Türkiye ile Ortadoğu ve Arap ülkeleri arasındaki iletişim boşluğunun ikili olarak ortadan kaldırabileceğine ve bir köprü kurulabileceğine inandığını belirten Ramadan, “Bu iletişim boşluğu için çalışılırken özellikle bir dil sorunu yaşanıyor. Türkiye’nin bu anlamda yabancı yatırımcıları teşvik etmesi için daha fazla dışarı çıkması gerekiyor. Buna benzer bir zirve bizim ülkemizde de yapılıyor. Ama daha ziyade uluslararası yatırımcılar İngilizce konuşmalı ve daha fazla dil paylaşımı olmalı. Arapça konuşulmalı. Devlet kurumları bununla ilgili çalışmaya başlamış sanırım. Umuyoruz ki; bunun da sonuçlarını yakında görürüz” dedi.
Fırsatları kullanmak için köprüler kurulmalı
Dil konusunun yabancı yatırımcıların çekilmesi için önemli bir konu olduğunu vurgulayan Ramadan, “Diğer bir konu ise şeriat veya islami yatırım araçlarına yönelmiş olan körfez bölgesinde geniş bir yatırımcı segmentinin varlığının bilinmesi. Bu yatırımcıları diğer bir yolu da bu tür araçları Türkiye’de de oluşturmak. Böylece tüm sektörlerde yatırımı kolaylaştırmak mümkün olabilir. Gayrimenkul dışında bir diğer fırsat ise inşaat sektörü olarak görünüyor. Bu konuda Türkiye’nin gerçekten çok iyi bir Know-How’a sahip olması gerekiyor. Türkiye, altyapı, gaz, petrol ve elektrik santralleri inşaatı konusunda tecrübe ihraç edebilir. Arap baharı sonrasındaki bu dönemde özellikle de Orta Asya’ya tecrübe ihraç edilebilir. Ancak yine burada da iletişim konusu çok önemli. Kesinlikle güçlendirilmeli ve köprüler kurulmalı diye düşünüyorum. Bu fırsatları kullanabilmek için arada köprüler kurulmalı” dedi. Türkiye’nin emlak yatırımı için bir fırsat olduğunu da söyleyen Ramadan, “Kesinlikle ortada bir fırsat var. Türk ekonomisinin bütün çekici yanları müthiş bir fırsat sunuyor. Ancak yatırımcılar ve yatırım danışmanları olarak bizim açımızdan fırsatlar değerlendirilirken bazı konulara da dikkat edilmesi gerekiyor. Mesela Türk Lirası kurunun dalgalanması, yüksek faiz oranı ve enflasyonun yüksekliği kurumsal yatırımcılar açısından borç alma sıkıntısı yaratıyor. Ayrıca bir iletişim boşluğu ya da açığı da var. Örneğin ben Türkiye’ye en son 17 yıl önce geldim. Tahmin edebilirsiniz ki Türkiye hakkındaki izlenimim 17 yıl öncesine dayanıyor. Ancak bu görüşü değiştirmek için de herhangi biri bana ilişkiler düzeyinde bir şey yapmadı. Şimdi geliyorum bakıyorum Türkiye çok farklı ülke olmuş” dedi.
Londra’nın yarısı yabancıların ve mülkiyetine hiç aldırmazlar
Oturumda konuşan Malezya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yöneticileri Derneği Başkanı Stewart LaBrooy, islamcı bir yaklaşım içinde çalışan bir kurum olduklarını belirtti. Özellikle endüstriyel alanda ve ofis alanında çalıştıklarını belirten LaBrooy, “GYODER ile çok benzer bir yapılanma içindeyiz. Malezya ve Türkiye’nin bu iki derneği gerçekten gayrimenkul pazarının gelişimi konusunda ciddi çabalar harcıyor. Özellikle bankalardaki mevduat oranlarına baktığımızda, altın karşısında son gelişmeler neticesinde gayrimenkulün ne kadar önem kazandığını görüyoruz. Malezya’da 14 oyuncu var ve sermaye miktarı 14 milyar dolar. Bu açıdan baktığımızda bu rakam dünya genelinde gerçekten oldukça önemli bir miktardır. Hali hazırda yıllık geri dönüşü yüzde 6-8 oranında görünüyor. Vergi açısından baktığımızda, İngiltere ve Avustralya sistemini takip ediyoruz. Burada bir tröst yapısı var. Ve hissedarlar adına bütün herkesin hissesini yöneten bir yönetici düzeni içinde çalışıyoruz. Bütün varlıklar içerdeki kirayı ödeyen kiracılarla götürülüyor. Onlardan kirayı topluyoruz. Masrafları buradan düşüyoruz. Kalan parayı da hissedarlara paylaştırıyoruz. Her yıl karın neredeyse yüzde 90’ına varan oranını hissedarlarımıza paylaştırıyoruz. Malezya, Avustralya, Hong Kong ve Tayland gibi ülkelerde reed mevzuatı konusunda işbirliği yapıyoruz. Buralarda 200 milyar dolarlık bir dünya pazarı var. Avusturalya ve Japonya en önde gelen aktörler. Çok likid bir piyasa. Çok Likidite havuzları var. Günlük olarak işlemler yapılıyor. Alışverişler çok aktif. Malezya’da bir adım daha ileri gidelim dedik. Çünkü Malezya’da İslami sermaye piyasaları çok gelişmiş durumda. Türkiye’ye gelince; ülkelerimiz arasındaki paralellikler çok çarpıcı. Her ikimiz de laik ülkeleriz. Ben her zaman Londra’yı örnek veririm. Londra’nın yarısı yabancıların ve mülkiyetine hiç aldırmazlar. Çünkü yabancılar gayrimenkullerini götüremezler. Çok iş yapılıyor bu alanda Türkiye’de de böyle olacak. Türkiye’de birçok değişik dinlerden insanlar yaşıyor. Herkes kendi ibadetini yapabiliyor. Ekonomik yaklaşımımız çok aktif. Ekonomik bakımdan şeriat yorumumuz gayet ilerici bir durumda” dedi. Malezya’da yapısal olarak farklı bir GYO anlayışı olduğunu da söyleyen LaBrooy,” Bir yapı aldığınızda onun temelindeki varlığı satın alıyorsunuz. Dolayısıyla binanın bir payını almış oluyorsunuz. Biz yönetici olarak ayrı bağımsız bir fona hissedarlar adına para ödüyoruz. Temeldeki fark, fiziksel aktiflerin alınması, şirketin hissesinin alınmamasıdır. Bu fon likidite edildiği zaman, tüm para hissedarlara geri dönüyor” dedi.
Türkiye’nin uzmanlaşması gerekiyor
Türkiye’nin Ortadoğu ve Kuzey Afrika için, İslami finans merkezi olabileceğini belirten Labrooy, “Bütün dönüşüm programlarımız aslında sermaye gerektirecek. En önemli talep konusu hukuktur. Çok olgun bir hukuk piyasası oluşturursanız hükümetler bunu piyasaya çıkartıp ülkeniz için gerekli olan kentsel geliştirmeyi sağlayabilir. Burada gayrimenkulden söz ediliyor. Ben bir sanayi gayrimenkul yatırım şirketinden geliyorum. Bizde uzmanlaşma var. Mesela alışveriş merkezi, hastane gibi gayrimenkul şirketleri var. Dolayısıyla uzman olmanız gerekiyor. Asya’da insanlar bütün alanları kapsayan bir gayrimenkul yatırım ortaklığından hoşlanmaz. Çünkü yöneticinin o alanı bilmediğini düşünür. Mesela dünyanın en büyük alışveriş merkezi yöneticilerin bir tanesi Londra’da çalışmaktadır. Şimdi İngiltere’nin perakende sektörünü baştan aşağı değiştiriyor. Bu küresel bir yatırım ortaklığı. Kimi de otelleri yapıyor. Yatırımcılar bunu biliyorlar. Çünkü paralarının karşısında ne alabileceklerini biliyorlar. Türkiye’de çeşitlendiriliş faaliyetleriniz olduğunu görüyorum. Sizin kendi nedenleriniz makul olabilir ama küresel şirketler olmak istiyorsanız belli aktif sınıflarında uzmanlaşmanız lazım” dedi.
Malezya’nın dünyada İslami GYO’lar için yol gösterici tek ülke olduğunu vurgulayan LaBrooy, “Burada Malezya’nın İslami yönü işin şeriat kurallarına göre yapılmıştır. Malezya’da kumarhane, bar, eğlence, sigara satıcıları olmaz. Helal et olmayan ürünler satanlar olmaz. Bütün sigortalarımız da tekafül yolu ile yapılmaktadır. Bütün bunları söyledikten sonra uyumsuzluğun yüzde 20’ye kadar çıktığını da eklemek gerekiyor. Çünkü körfez ülkeleri bunu sevmiyor. Dolayısı ile daha liberal bir yaklaşımımız var. İslami olarak biri hastane olmak üzere 3 tane GYO’muz var. Her üçü de çok başarılı. Ve defter değerlerine göre yüzde 20’den fazla temettü ödeyebiliyorlar. Sizin de Türkiye’de bir adım atıp şeriata uygundur diye belge almanız yeter” dedi.
Türkiye çok çekici, çünkü yatırım yapan Avrupalılar da var
Uluslararası yatırımcıların Türkiye’yi tercih etme nedenlerini değerlendiren Faisal Khan ise gayrimenkulün orta vadeden uzun vadeye bir bakış açısı getirdiğinin altını çizdi. Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarının uluslararası yatırımcılara çekici geleceğini ifade eden Khan, “Türkiye’nin Avrupa’ya yakın olması nedeni ile Avrupa’ya yatırım yapan birçok yatırımcı Türkiye’ye bakmaya başladı. Bu bağlamda Türkiye açısından kurumsal yatırımcıları çekebilecek değişikliklere bakmak gerekiyor. Gelişmiş ülkeler için ticari gayrimenkul, şirketlerinin işleri için kullandığı gayrimenkul olarak adlandırılıyor. Burada hemen hemen bunun yüzde 50’si bizim gibi kurumsal yatırımcılar tarafından ülkeye getiriliyor. Türkiye’nin bunun üzerine odaklanması lazım. Hangi faktörler daha fazla kurumsal yatırımcıyı cezbeder, buna bakılmalıdır. Türkiye’nin çok aktif bir gayrimenkul piyasası var. Yatırımların büyük bir oranı bu şekilde yapılıyor. Ancak buradaki gayrimenkul pazarı bir sonraki adımını atacaksa, Türkiye’nin kurumsal yatırımcıları cezbetmesi gerekiyor. Örneğin döviz cinsinden borçlanmaya bakıldığında, avro cinsinden Türkiye bankalarından borç almanın maliyeti çok yüksek. Bunun nedeni avro bölgesindeki gelişmeler. Şimdi Alman bankaları gayrimenkulü anlıyorlar. Riski anlıyorlar ve bu piyasadan çekildiler. Kalan bankalar daha önce söylediğim gibi gayrimenkul açısından bakmıyorlar şirket kredisi gibi bakıyorlar. Peki kısa ve orta vadede hangi faktörler geliştirilebilir? Her şeyden evvel gayrimenkul üzerindeki sahipliğin kurumsal yönünü geliştirmek gerekiyor. Bu esas olarak saydamlık ve verilerle ilgili bir konudur. İkincisi ise fiyatlama konusudur. Bölgeye baktığımız zaman Türkiye’de gayrimenkullerin fiyatlandırılması epeyce bir farkla en agresif düzeyde. Türkiye çok çekici çünkü, Türkiye’ye yatırım yapan Avrupalılar var. Ancak son tahlilde gayrimenkul sektöründeki hareketliliğin orta ve uzun vadede gerçekleşmesi bir çarpıklık yaratır. Türkiye’nin bir başka önemi de borca ulaşılabilir bir ülke olmasıdır. Birincisi, nasıl veriliyor ikincisi fiyatlandırma. Maalesef Türkiye’de bankalar krediye sanki bir şirkete borç verir gibi bakıyorlar. Orta vadede bunun anlamı şu; borcun desteklenmesi bankalardan çıkmalı ve onların ötesine taşarak borsalara geçmelidir. Dolayısıyla borç ve fiyatlandırılması şu anda Türkiye piyasası konusunda özellikle kurumsal yatırımcılar için temel kısıtlayıcı unsur” dedi.
Türkiye sürdürülebilir bir istikra sahip
Oturumun son konuşmacısı olarak söz alan Mısır Doğu Kıyısı Yönetim Kurulu Başkanı Karim Helal Türkiye’nin neden yatırımcılar için çekici olduğunu örneklerle açıkladı. Mısır ve Asyalı müşterilere danışmanlık hizmeti verdiklerini belirten Helal, “Biz iki farklı yatırımcıyla iş yapıyoruz. Bunlar stratejik ve finansal yatırımcılar. Stratejik yatırımcılar tipik olarak başka pazarlara ya teknoloji almak üzere yüzünü çevirir ya da pazar payını artırmak için girer. Yeni bir pazara girerken de üretim maliyetlerini düşürmek ister. Finansal yatırımcı ise mümkün olduğu kadar güvenli bir ortamda, sürdürülebilir ve makul bir faiz ister. Türkiye bu bakımdan iyi bir tablo çizmektedir. Nüfusu, demografisi, kültürü ve inançları bakımından Mısır’a çok benziyor. İç içe geçmiş tarihimiz nedeni ile de Mısırlıların Türkiye’ye yakınlık hissettiklerini söylemem mümkün. Ancak buradaki cazibe her şeyden önce küresel piyasadan kaynaklanıyor. 2008 küresel krizinden sonra, avro ülkelerinde devam etmekte olan hikaye dolayısıyla değişmiştir. Yatırım sermayesi içinde rekabet yoğunlaşıyor. Aynı zamanda batıdan gelen yatırılabilir sermaye miktarı azalıyor. Türkiye bir bakıma alıcı piyasası haline geliyor. Aynı zamanda ekonomik güç dengesi batıdan doğuya doğru kaymış durumda ve önümüzdeki süreçte de böyle olacak. Ekonomik etkenler ele alındığında, Türkiye’nin burada sunabileceklerine bakmak gerekiyor. Nüfus çeşitliliği, ana pazarlara yakınlık ve coğrafi konum sunabileceklerinden bazıları. Ancak ben iki faktör daha ekleyeceğim. Birincisini Mısır’dan gelen insanların ağzından söyleyeceğim. Türkiye sürdürülebilir istikra sahip. Ayrıca berrak bir siyasi ve ekonomik durum sunuyor. İkincisi ise karşı tarafın ya da sizin dürüstlüğünüz. Yükselmekte olan piyasaya gelen bir yatırımcı, karşısındakine çok dikkatli bakıyor. Karşı taraftaki dediğim zaman yerel partnerden söz etmiyorum. Elbette ev sahibi ülkeye bakıyorum. Beraber iş yapabileceğim ülkenin güvenilir, saydam ve sağlam bir hukuk sistemi olup olmadığına, benim yatırımımı koruyup koruyamayacağıma bakarım. Türkiye’nin tüm bu sorulara evet dedirtecek bir ülke olduğu ortada. Hem stratejik yatırım hem de finansal yatırım için birçok müşterim Türkiye ile ilgileniyor. Ayrıca Türkiye’de sanayi, turizm ve turizm bölgelerinin geliştirilmesi gibi müthiş fırsatlar var. Ülkenin bazı göstergelerine bakıldığında Türkiye’nin çok güçlü temelleri var. Kısa sarsıntılar olacaktır. Ancak bunlara aldırmamak gerekiyor” şeklinde konuştu.
. . .
İçerik sadece atıfta bulunularak yayınlanabilir: Sivas İş Dünyası. Editöryal görüş, yazarın görüşüne aykırı olabilir.
